Pojmovi - hipoteka, porezi, zakoni R. Srbije
Hipoteka je založno pravo na nepokretnim stvarima kod koga se zalaganje postiže upisom poveriočevog prava u javne knjige (zemljišne, intabulacione itd.), a opterećena nepokretnost
ostaje i dalje u državini dužnika.
Zainteresovana lica (kupac) moraju se u sudskim zemljišnim ili drugim javnim knjigama obavestiti o tome, uvidom u te knjige.
Hipoteka se zasniva upisom u zemljišnu sudsku knjigu, na osnovu sudski overenog ugovora o prodaji (ugovor o otkupu stana na rate), ugovora o zajmu i slično.
Prema tome, ugovor je iustus titulus - pravni osnov, dok je upis u zemljišne knjige, modus aquirendi - način sticanja prava hipoteke.
Hipoteka ima za predmet upisa u zemljišno-knjižno telo u celini.
Moguća je i zajednička hipoteka, kada se hipoteka uvodi za isto potraživanje, na više zemljišno-knjižnih tela, pa kasnije poverilac bira način kako će realizovati svoje
potraživanje, tj. iz kojeg zemljišno-knjižnog tela.
Hipotekarni poverilac se može naplatiti ne samo iz imovine dužnika, vec i iz nepokretnosti, koja je pod hipotekom, pa je u tome njegova prednost u odnosu na ostale poverioce.
Hipotekarni poverilac ima pravo, ali ne i obavezu da svoje potraživanje namiri iz nepokretnosti, pod hipotekom, jer se može namiriti i iz druge imovine dužnika.
Naplata potraživanja hipotekarnog poverioca može se izvrštiti jedino na osnovu izvršne isprave.
Hipotekarni poverilac ima prvenstveno pravo naplate svoga potraživanja, bez obzira kada su nastala potraživanja ostalih poverilaca, čije pravo nije obezbeđeno hipotekom, a u
odnosu na ostale hipotekatne poverioce, čije je pravo kasnije upisano, takođe ima prednost u naplati.
Hipotekarni poverilac ima pravo sledovanja, tj. da se naplati i kada je dužnik nepokretnost otuđio.
Sopstvenik hipotekovane nepokretnosti ima pravo da istu upotrebljava, da pribira plodove i da sa njom raspolaže, tj. da je otuđi.
Hipoteka, kao sporedno pravo, prelazi na treće lice, ako hipotekarni poverilac svoje potraživanje prenese na to treće lice, ali dužnik mora biti obavešten pismeno o tome.
Ova promena se upisuje u zemljišnu knjigu.
Kada hipotekarni dužnik isplati dug hipotekarnom poveriocu, tada potraživanje prelazi (kao i hipoteka), na dužnika, koji je dug isplatio.
Predmet hipoteke može biti i hipoteka (nadhipoteka), a to je suštinski pravo hipoteke na hipoteci, koje se zasniva, bez pristanka hipotekarnog dužnika. Hipotekarni dužnik može dug
isplatiti hipotekarnom poveriocu, samo uz pristanak nadhipotekarnog poverioca, koji ima hipoteku na hipoteci.
Kod prodaje hipotekovane nepokretnosti, novi vlasnik može preuzeti dug, uz pristanak hipotekarnog poverioca.
Hipoteka može prestati na razne načine. Hipoteka prestaje usled prestanka potraživanja (isplata duga, ako isto lice postane poverilac i dužnik).
Hipoteka može prestati nezavisno od prestanka potraživanja (odricanje od hipoteke, nenastupanje uslova i protek roka, konsolidacija - kada hipotekarni poverilac postaje vlasnik
hipotekovane nepokretnosti, prodaja nepokretnosti u sudskom izvršnom postupku, propast nepokretnosti, kao i kod prelaza nepokretnosti u društvenu svojinu).
Zakon o prometu nepokretnosti Republike Srbije, možete preuzeti sa stranice DOWNLOAD na Vaš kompjuter.
Porez na promet nepokretnosti
Porez na promet nepokretnosti regulisan je u Zakonu o porezima na imovinu (“Službeni glasnik RS”, br. 26/2001 i 26/2002).
Porez na prenos apsolutnih prava plaća se kod prenosa uz naknadu kod stvarnih prava (postoje posebne odredbe u vezi plaćanja poreza na nasleđe i poklone, znači bez naknade).
Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac. Kad se apsolutno pravo (pravo svojine) prenosi po osnovu ugovora o razmeni između dva lica, obveznik poreza je nosilac
prava veće tržišne vrednosti.
Ako se radi o sticanju prava svojine na osnovu pravosnažne sudske odluke ili drugog akta državnog organa, onda je obveznik poreza lice na koje se prenosi pravo svojine.
Obveznik poreza na promet apsolutnih prava je korisnik eksproprijacije.
Osnovica poreza je ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, ukoliko nije niža od tržišne vrednosti.
Ukoliko nadležni poreski organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 10 dana od dana prijema ugovora utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti,
a ako se to ne može utvrditi u roku od 10 dana, tada se rok produžava na 20 dana.
Kad se jedno apsolutno pravo na nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije razmenjuje za drugo istorodno apsolutno pravo na nepokretnosti na toj teritoriji, poresku osnovicu čini
razlika tržišnih vrednosti prava koje se razmenjuje. U vezi nastanka poreske obaveze ističe se sledeće:
Poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora o prenosu apsolutnih prava, znači prava svojine.
Kad nije sačinjen punovažan ugovor o kupoprodaji nepokretnosti, u smislu zakona kojim se uređuje promet nepokretnosti, smatraće se da je poreska obaveza nastala danom kada je kupac,
odnosno učesnik u razmeni stupio u posed nepokretnosti.
Ako se prenos prava svojine vrši po osnovu ugovora o doživotnom izdržavanju, poreska obaveza nastaje danom smrti primaoca izdržavanja.
Ako se prenos apsolutnog prava vrši na osnovu odluke suda, odnosno odluke nadležnog upravnog organa, poreska obaveza nastaje danom pravosnažnosti te odluke, odnosno danom konačnosti
tog rešenja.
Ako ugovor o prometu apsolutnog prava na nepokretnosti ili odluka suda, odnosno rešenje nadležnog upravnog organa nisu prijavljeni ili su prijavljeni neblagovremeno, smatraće se da je
poreska obaveza nastala danom saznanja nadležnog poreskog ili drugog državnog organa za prenos nepokretnosti.
Poreska stopa iznosi 2,5%.
U vezi poreskih oslobođenja treba imati u vidu sledeće. Porez na promet apsolutnih prava, ne plaća se, pored ostalog:
- kad se apsolutno pravo prenosi radi izmirenja obaveza po osnovu javnih prihoda u postupku prinudne naplate,
- kad se prenosi pravo svojine na nepokretnosti diplomatskih i konzularnih predstavništava stranih država, pod uslovom reciprociteta,
- kod otkupa društvenih stanova,
- kad se pravo svojine na nepokretnosti prenosi na davaoca doživotnog izdržavanja koji se u odnosu na primaoca izdržavanja nalazi u prvom naslednom redu, na deo nepokretnosti koji
bi davalac izdržavanja po zakonu nasledio u momentu zaključenja ugovora.
Obveznik poreza na nasleđe, poklon i na prenos prava svojine dužan je da podnese poresku prijavu u roku od 10 dana od dana nastanka poreske obaveze.
Prijava se podnosi poreskom organu u opštini na čijoj teritoriji se nalazi nepokretnost, koju poreski obveznik nasleđuje, ili prima na poklon, odnosno koja se prodaje.
Pravosnažno rešenje o nasleđivanju, odnosno odluku suda o utvrđivanju prava svojine i drugih stvarnih prava na nepokretnosti, opštinski sud dužan je da dostavi nadležnom poreskom
organu u roku od 10 dana od pravosnažnosti rešenja, odnosno odluke. Upis prava na nepokretnostima u zemljišnim, katastarskim i drugim javnim knjigama, ne može se vršiti bez dokaza o
plaćenom porezu na prenos apsolutnih prava, odnosno o plaćenom porezu na nasleđe i poklon.
Porez na nasleđe i poklon i porez na prenos apsolutnih prava (pravo svojine) plaća se u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja.
Na zahtev poreskog obveznika, poreski organ može u opravdanim slučajevima odobriti poček ili plaćanje dospele obaveze u ratama.
Poček, odnosno plaćanje u ratama određuje se posebnim rešenjem, a rok plaćanja ne može biti duži od šest meseci od dana dostavljanja rešenja. Za vreme počeka, odnosno plaćanja u
ratama dospelih obaveza, vrši se obračun kamate po stopi koja je jednaka polovini stope po kojoj se obračunava kamata za slučaj docnje u plaćanju poreza.
Lice na koje je preneto apsolutno pravo (pravo svojine), jemči supsidijerno za plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava (pravo svojine). Lice koje se ugovorom obavezalo (kupac)
da plati porez na prenos prava svojine, jemči solidarno za plaćanje tog poreza.
Nepodnošenje poreske prijave predstavlja prekršaj.
Zakon o prometu nepokretnosti Republike Srbije, možete preuzeti sa stranice DOWNLOAD na Vaš kompjuter.
Na istoj stranici nalaze se i zakon o porezu na imovinu, kao i zakon o nasledjivanju Republike Srbije.
Kontakt telefon : 025 / 431 040 fax : 025 / 431 040
Inostranstvo : ++ 381 25 431 040
e mail adresa :
nekretnine.sombor@gmail.com
